Самые рискованные сделки с недвижимостью

Планируя продать, купить, обменять, сдать в аренду, снять квартиру, дом или часть жилой площади, осуществить какие-либо другие сделки с недвижимостью, владельцы или потенциальные покупатели, а также арендаторы жилья в первую очередь опасаются именно связанных с данными сделками рисков.

• Предварительный договор купли-продажи квартиры в недостроенном здании
• Договор пожизненного содержания с иждивением
• Договор дарения
• Договор купли продажи части дома или квартиры
• Договор купли-продажи

Иван Александрович Калганов. Карточные шулера. Конец 1870-х
Согласно данным, собранным риелторскими агентствами и адвокатскими конторами, ежедневно несколько человек попадают в неприятные ситуации, которые связаны с обманом и мошенничеством в сфере купли-продажи объектов жилой недвижимости. По словам специалистов, каждый день только в Москве осуществляется сделок с недвижимостью на общую сумму порядка 100 миллионов долларов, причем 46% из этой суммы приходится на так называемые оценочные работы, а вот остальные 54% могут быть связаны с проворачиванием афер с договорами.

Научиться внимательно читать мелкий шрифт документа, который подписывает покупатель квартиры, дома или отдельной доли жилья — довольно сложная задача, требующая зачастую наличия специальных знаний в сфере жилищного законодательства, юридического образования и опыта заключения подобных сделок.

Не вникнув во все детали дела и проявив излишнюю доверчивость, очень легко стать жертвой обмана и остаться без средств и жилья.

В данный рейтинг вошли те сделки с недвижимостью, среди которых наблюдается наибольшее число нарушений, мошеннических схем и афер, так что, планируя заключить один из нижеизложенных договоров, стоит быть особенно осторожным и сделать все возможное, чтобы не попасть в печальный, довольно длинный список жертв аферистов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в недостроенном здании
Первое место в списке наиболее рискованных сделок с недвижимостью занимает предварительный договор купли-продажи квартиры во вновь возведенном доме. К сожалению, зачастую данный вариант является единственно возможным способом приобрести квартиру в новостройке, а для мошенников данный способ продажи — один из самых легких вариантов заработать на продаже еще недостроенного жилья.


Застройщики часто навязывают покупателю именно предварительный договор купли-продажи, так как долевой договор все же больше защищает покупателя и предусматривает санкции в случае нарушения застройщиком сроков введения дома в эксплуатацию. Тогда как предварительный договор перекладывает все риски именно на покупателя недвижимости, не подлежит государственной регистрации и в случае невыполнения застройщиком взятых обязательств доказать свои права на недвижимое имущество и вернуть средства, уплаченные по предварительному договору, будет довольно сложно.

Заключая предварительный договор купли-продажи, необходимо обратить внимание на то, что он должен содержать все основные пункты основного договора покупки жилья, в нем обязательно должна быть указана стоимость квартиры и срок заключения основного договора купли-продажи.
Основная масса нарушений при оформлении предварительного договора приобретения квартиры в недостроенном многоквартирном доме, связана с двойной продажей.

Очень часто данные сделки заключают компании, не имеющие никаких полномочий на осуществление продажи квартир в данном доме. Так как предварительный договор не регистрируется государственными органами, продавец может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, которым затем придется отстаивать свои права в судебном порядке.
Вернуть собственные средства получится только в том случае, если застройщик будет признан платежеспособным, а о желанной квартире в новостройке неудачливому покупателю, скорее всего, придется забыть.

Договор пожизненного содержания с иждивением

На втором рейтинге наиболее рискованных сделок с недвижимостью расположился договор пожизненного содержания с иждивением. Чрезвычайно привлекательная и выгодная на первый взгляд форма приобретения жилой квартиры или дома очень часто оборачивается для заключающего такой договор существенными рисками и длительными судебными разбирательствами.

В настоящее время ежегодно расторгается несколько десятков договоров пожизненного содержания, так как доказать, что рентодатель действительно выполнял все оговоренные услуги личного характера очень сложно, а современное законодательство все еще не слишком подробно освещает все нюансы подобных сделок с недвижимостью. Часто даже сами нотариусы не могут точно ответить, какие именно части должен содержать подобный договор и каким образом снизить риск расторжения сделки.

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, стоит сразу же оговорить, какие именно услуги будет оказывать будущий владелец квартиры, указать максимальную сумму, которая будет ежемесячно выделять на нужды получателя ренты.

Еще один риск подобных сделок с невидимостью связан с тем, что от момента заключения договора и начала выплаты ренты до заселения в квартиру на правах владельца может пройти несколько лет.

Договор дарения

Еще один довольно рискованный вид сделок с недвижимостью, как не удивительно — договор дарения. Данная, казалось бы, безвозмездная сделка зачастую служит просто прикрытием для обычной купли-продажи квартиры и заключается, чтобы избежать уплаты положенных по законодательству налоговых выплат. Однако суды легко идут на расторжение договоров дарения, если родственникам дарителя удается доказать, что в момент заключения сделки он находился в недееспособном состоянии, в нетрезвом виде или же употреблял наркотические средства или сильнодействующие лекарства.

Так же охотно суды расторгают договора дарения, составленные пожилыми, одинокими людьми или гражданами, относящимися к социально неблагополучным слоям населения. Таким образом, приобретая квартиру, не стоит пытаться сэкономить на оплате положенных налогов, лучше все же заключить стандартный договор купли-продажи, чем остаться без жилья и уплаченных средств, маскируя сделку под договор дарения.

Договор купли продажи части дома или квартиры

На четвертом месте в рейтинге наиболее рискованных сделок с объектами недвижимости находится договор купли-продажи части дома или квартиры. Данный вид сделок получает в настоящее время все большее распространение, так как на покупку целой квартиры у многих россиян просто недостаточно средств и в такой ситуации приобретение отдельной комнаты кажется очень привлекательным вариантом.

Главная опасность такого договора на покупку части дома или квартиры заключается в том, что владелец такой доли обязан, согласно требованиям законодательства, в первую очередь предложить выкупить квадратные метры, принадлежащие ему в данной квартире, другим владельцам жилья.

В том случае, если это требование не было выполнено, собственники остальных долей в объекте недвижимости могут оспорить заключенную сделку. Суды очень часто идут навстречу владельцам других частей недвижимого имущества, а получить уплаченные по договору купли-продажи части квартиры средства довольно затруднительно и возврат может затянуться на несколько лет.

Договор купли-продажи

На последнем месте рейтинга самых рискованных сделок с недвижимостью расположился обычный договор купли-продажи. Этот наиболее распространенный вид сделок также связан с рисками и требует тщательной проверки истории самой квартиры или дома, а также продавца, заключающего договор.

Следует в первую очередь удостовериться, что жилье действительно принадлежит именно продавцу, уточнить, зарегистрировано ли право собственности на квартиру в суде, так как известны случаи, когда в последний момент перед заключением сделки это право было отменено.
В судебной практике уже были несколько случаев банальной подделки судебных документов, в результате чего сделка признавалась недействительной.

Если же квартира получена продавцом по праву наследования, необходимо выяснить все детали дела, когда именно и при каких обстоятельствах умер бывший владелец, существуют ли другие наследники, которые могут попытаться оспорить договор купли-продажи в суде.

Кроме того, сделка также может быть признанной недействительной в том случае, если сам продавец или его наследники настаивают на том, что при подписании договора купли-продажи собственник злоупотреблял алкоголем, наркотическими веществами или не отдавал отчета своим действиям в силу психического заболевания. Лучше сразу подстраховаться от подобных рисков и потребовать от продавца справку о том, что его здоровье и состояние позволяет заключать сделки с недвижимостью.

К сожалению, в настоящее время количество мошеннических схем, афер и неблагонадежных участников сделок с недвижимостью в нашей стране еще очень велико. И каждому покупателю, желающему стать собственником квартиры, дома или части жилой площади, следует помнить, что только от его внимательного отношения, бдительности и знания своих прав, обязанностей, нюансов законодательства, зависит сохранность его средств и успешное окончание давно запланированного переезда на новое место жительства.

Источник:www.rmnt.ru